주택 전세계약 2년 연장하고 나면 바로 해지해야 한다는데...?

묵시적·합의·계약 갱신 3가지 비교 분석

묵시·계약 갱신 땐 세입자 해지권 부여

"전화 등 합의 갱신 땐 전세계약 유지해야"

부동산은 가격이 오르고 내리는 폭이 커질수록 거래 당사자간의 갈등은 커지게 되어 있습니다.

임대인은 임대인대로 임차인은 임차인대로 나름의 입장이 다르기 때문이지요.​

주택 전계계약에서 당사자간의 이견이 대립이 많은 부분이 갱신계약에 관한 것이라고 할 수 있습니다.

요즘같이 전세가격이 대폭 떨어지는 경우 2년 자동연장을 한 세입자가 시세보다 비싼 전세금을 주고 있다는 것을 알고

집주인에게 해지 통보를 하고 이사를 가겠다고합니다. 여기서 임차인과 임대인의 입장이 갈라집니다.

임차인은 자동연장이니 중도해지를 할 수 있다고 하고 임대인은 만기를 지켜야 한다고 주장합니다.

이러한 서로간의 입장 차이는 갱신을 어떻게 했느냐에 따라 달라집니다.

주택 전세계약 연장(갱신계약)은 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.

먼저 주택임대차보호법을 살펴보면 전월세 계약의 최소기간은 2년입니다.

1년을 계약했더라도 임차인이 2년을 주장한다면 그에 따라야 합니다.

계약은 당사자 중 누구라도 중간에 파기할 수 있습니다. 서로 합의만 한다면...

세입자가 만기전에 나가겠다고 하면 자신이 중개수수료를 부담하면서 다시 임대를 놓고 나가면 됩니다.

집주인이 나가달라고 했다면 그 반대이겠지요.

그런데 최초 만기가 지나고 임차인이 더 거주를 원한다면 2년을 더 거주할 수 있는 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

이건 법에서 보장된 임차인의 권리이지요.

이와 같이 임대차계약을 갱신하는 방법은

①묵시적 갱신 ②합의 갱신 ③계약 갱신, 이렇게 세 가지로 나눌 수 있으며

어떻게 갱신했느냐에 따라 중도해지에 따른 책임소재가 달라집니다.

먼저 묵시적갱신을 살펴보겠습니다.

묵시적 갱신은 우선 세입자에게 유리합니다. 묵시적 갱신이 되면 세입자는 일방적으로 계약을 중도에 해지할 수 있습니다.

그 근거는 주택임대차보호법 제6조 2에 따른 것입니다.

이 법 조항의 내용은 묵시적 갱신의 경우 임차인이 집주인에게 언제든 계약 해지를 통지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이 조항에 따라 세입자는 원래 살던 전셋집에서 살다가 인근에 더 나은 조건의 전셋집을 찾으면

곧바로 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 집주인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 합니다.

이 때는 중개수수료도 집주인 몫입니다.

계속 거주를 원하는 세입자라면전셋값 인상율 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 권리인 '계약갱신청구권'도 그대로 남아있게 됩니다.

원하면 묵시적 갱신 기간이 끝나면 계약갱신청구권을 사용해 총 6년을 이사가지 않고 한 곳에서 살 수 있다는 이야기가 됩니다.

따라서 세입자는 이해 득실을 따져 집주인의 묵시적 갱신을 유도할 수도 있습니다.